Тепер на зацікавленість в житлі впливає не тільки вартість, захищеність і зручність, а й енергетична незалежність
Через відключення електроенергії та опалення, за даними агентів з нерухомості, інтерес до вторинного житла в Києві впав на 40%. Тому власники помешкань вимушені або прибирати їх з продажу до кращих часів, або зменшувати ціни – інколи на 10–15%. Проте спочатку, в грудні-січні, загострення енергетичних і комунальних питань позначилося на ринку здачі в оренду. У цьому секторі зацікавленість знизилася на 15–35% (залежно від місцевості). У подальшому ж експерти пророкують ще й зменшення інтересу до нового житла та зростання конкуренції між забудовниками, де перемагатиме той, хто разом зі зручністю осель пропонуватиме ефективні рішення для енергетичної самостійності. З одного боку, це позитивно вплине на наш житловий фонд, а з іншого – позначиться на собівартості будівельних робіт, часі здачі житла в експлуатацію та, звичайно, на цінах.
«ВТОРИНКА» НА ПАУЗІ: ПОКУПЦІ В ПОШУКАХ «ЕНЕРГОНЕЗАЛЕЖНИХ» ВАРІАНТІВ
Зменшення попиту на вторинну житлову нерухомість цього разу не пов’язане зі скороченням кількості її вірогідних покупців, стверджують експерти. Тих, хто з різних причин (зокрема, з фінансових міркувань) готовий інвестувати не в нове, а у вживане житло, достатньо. Навіть більше: через приїзд нових переселенців і розширення іпотечних програм для цієї категорії українців їхня кількість зростає.
Але зараз, коли ми побачили, що наявність квартири навіть у хорошому та порівняно новому будинку не є гарантією того, що там можна буде комфортно перезимувати, змінилися вимоги покупців.
Тому чимало з потенційних нових власників «вторинки» взяли перерву, щоб назбирати більше грошей, знайти кращі варіанти, а найголовніше – дочекатися хоч якоїсь чіткості. В ідеалі – це підписання мирної угоди, як варіант, – домовленості з агресором про зупинку атак на об’єкти електро- та теплогенерації. Хоча останнє, звісно, не гарантує того, що супротивник у будь-який момент не зірве домовленість і схожа ситуація не трапиться ще й наступної зими.
Окрім того, фахівці застерігають: навіть після настання миру українцям ще кілька років доведеться жити в умовах графіків відключення електроенергії, а іноді – і з можливими проблемами в теплопостачанні.
Звідси – головний критерій майбутнього вибору помешкання: зведення до мінімуму впливу на нього вірогідних проблем в енергосистемі та в централізованому теплопостачанні. Враховуючи це шеф-редактор Ekvis Studio Володимир Гуцул склав умовний перелік нерухомості, яка матиме попит після цієї зими.
1. Приватний сектор: енергонезалежність та значні інвестиції
На першому місці – окремі будинки. Адже там найпростіше забезпечити енергетичну автономію. Єдине, що в Києві та поряд з мегаполісом (і біля більшості обласних центрів) навіть невеликий будиночок – задоволення не з дешевих, бо на його ціну тут впливають не тільки коштовні будівельні роботи, а й вартість земельної ділянки, яка іноді буває дуже високою.
Крім того, на обсяг інвестицій у власний будинок можуть суттєво вплинути рельєф і геологічні особливості земельної ділянки. Додаткові земляні роботи, посилення фундаменту, прокладання дренажних систем – усе це повністю лягає на плечі (на гаманець) власника. Також прокладання інших інженерних мереж та комунікацій. Тоді як у випадку з багатоквартирним будинком забудовник розподіляє фінансове навантаження на всіх вкладників. Однак, якщо мова йде про невелику різницю у вартості квартири та невеликого будинку, все більше людей віддають перевагу останньому.
«Гадаю, люди певною мірою змінюватимуть своє ставлення до квартир у багатоповерхівках і віддаватимуть перевагу придбанню нерухомості у приватному секторі, де можна за ті ж гроші обладнати повністю енергетично самостійне житло», – зазначає в коментарі Укрінформу голова Спілки споживачів комунальних послуг України Олег Попенко.
2. Будинки з ОСББ: разом легше долати труднощі та генератор встановити
За прогнозами Володимира Гуцула, популярними будуть і квартири у багатоповерхівках, де створено ОСББ.
«Якщо активні голова та члени правління, такі будинки в багато разів легше переживали зимові випробування, незалежно від віку споруд. Адже в ОСББ – і системи резервного живлення, придбані за програмами підтримки, і кращий стан будинків загалом, і сантехніки та електрики, які швидко реагують на аварії. Хоча, звичайно, є винятки», – пояснює журналіст.
Звідси – прогноз, що з урахуванням теперішнього досвіду створення ОСББ у будинках, де досі з цим затягували, прискориться.
«В цілому ця важка зима переконливо довела те, про що говоримо вже 11 років: ОСББ – це найкращий варіант утримання багатоквартирного будинку. Водночас створити об’єднання співвласників змогли в меншості будинків», – констатує Гуцул.
Натомість, на думку Попенка, ця зима вкотре показала, що здатність спільно протистояти проблемам безпосередньо не залежить від того, чи є в будинку ОСББ, чи немає.
«Головне, щоб були адекватні люди, готові займатися питаннями енергонезалежності та енергоефективності й заохочувати інших. Або щоб був нормальний управитель. Я назву сотні ОСББ, де нічого не робиться. У моєму будинку також працює ОСББ, але купувати інвертор з акумуляторами почали тільки тоді, коли температура в квартирах впала нижче ніж 15 градусів. На жаль, і в багатьох інших будинках багато питань вирішуються лише тоді, коли є термінова потреба, – незалежно від того, створили мешканці об’єднання чи ні», – каже експерт.
Разом з тим він визнає, що можливостей залучати кошти, брати участь у державних та муніципальних програмах в ОСББ дійсно побільшало.
З тим, що цьогорічна комунальна проблема навчила бодай частину українців діяти разом для вирішення спільних питань, погоджується й директор Аналітико-дослідницького центру «Інститут міста» Олександр Сергієнко.
«Люди розуміють, що вирішувати якісь побутові проблеми, як-от відсутність світла, води, тепла, краще разом. І ОСББ – одна з найпоширеніших форм такої єдності. Але навіть там, де немає об’єднань, мешканці співпрацюють, створюють будинкові чати, обмінюються інформацією, обговорюють шляхи виходу зі складних ситуацій. Перемогти проблеми можна, лише об'єднавшись. Тому, гадаю, тенденція до активнішого створення ОСББ чи принаймні посилення єдності навіть без формального об’єднання зберігатиметься», – прогнозує Сергієнко в коментарі Укрінформу.
3. Квартири з газовими котлами: не завжди можливо, а інколи й небезпечно
Ще один вигідний варіант – будинки з власним газовим опаленням. Це можуть бути багатоповерхівки (найчастіше 3–6 поверхів) з газовими котлами в кожній квартирі.
«До нас зверталося багато знайомих, які просили порадити такі будинки в межах Києва й були дуже розчаровані, що у столиці таких споруд майже немає. Звісно, для котла потрібна система резервного живлення, однак, зважаючи на порівняно невелике споживання такого обладнання (до 100 Вт), це не проблема», – пише Гуцул.
А Олег Попенко нагадує, що зі встановленням індивідуального газового опалення у квартирах не все так просто. Це й питання безпеки, і технологічні труднощі, і вартість «блакитного палива», яка потенційно тільки зростатиме.
«Потрібно і магістралі прокласти, і газорегуляторні пункти біля кожного будинку встановити, щоб забезпечити потрібний тиск. Також екологічні норми, питання безпеки, відведення викидів із кожної квартири… Тому, як на мене, встановлення газових котлів у квартирах – це минуле. І навряд чи ми зможемо реалізувати такі проєкти в Києві чи в інших великих містах, особливо коли йдеться про величезні будинки», – вважає експерт.
Хоча в деяких містах-супутниках столиці такі комплекси активно будували ще з 2014–2015 років, через нинішні проблеми з газом масової появи нових таких проєктів очікувати, на його думку, не варто.
Інший варіант – безпечніший та зручніший – будинки з власними газовими котельнями. Це переважно новобудови, де встановлено генератори та сонячні станції з акумуляторами для підтримки роботи котелень, які забезпечують мешканців опаленням і гарячою водою.
Але вартість квартир у таких комплексах зазвичай досить висока. Тому цей варіант, як то кажуть, не для всіх.
На думку Попенка, хоча дехто з потенційних покупців житла після цієї зими і справді прискіпливіше ставитиметься до питань енергоефективності та енергонезалежності своїх майбутніх помешкань, загальна тенденція – орієнтація на ціну – суттєво не зміниться.
«Підвищення вимог до таких параметрів нерухомості, як енергонезалежність, – це про дуже невеликий сегмент її покупців. Тому що в багатьох українців, навіть якщо вони беруть участь у програмах пільгового кредитування, немає можливості придбати квартиру від забудовника в хорошому комплексі, щоб на даху стояла сонячна станція і всі системи життєзабезпечення працювали автономно. Тому навряд чи найближчим часом спостерігатимемо бум зацікавленості в таких помешканнях. Тим паче, з огляду на можливе зростання цін, щоб забудовник міг компенсувати додаткові витрати», – прогнозує експерт.
4. Малоповерхова забудова: вода й тепло без помп
Дешевшою альтернативою є невисокі будинки, до дев’яти поверхів, де циркуляція води й теплоносія не залежить від електроенергії. За словами Гуцула, інколи вдалося модернізувати й 10–16-поверхівки, у яких зараз також можна обходитися без помп.
Ще один варіант – термомодернізовані старі будинки та новобудови із сучасним утепленням.
«У будинках першої категорії завжди є ОСББ, тому вони автоматично в топі нерухомості. А багатоповерхівки з другої категорії не так швидко охолоджувалися, коли не було опалення. Однак якщо в новому будинку немає ефективного ОСББ або адекватної компанії, що управляє, від нього краще триматися подалі», – радить Володимир Гуцул.
Водночас Олександр Сергієнко звертає увагу на ще одну нинішню особливість: дедалі більше киян переїжджають жити в передмістя. І зовсім не всі – у власні будинки. Поблизу столиці будують чимало сучасних житлових комплексів з високим рівнем автономності. І квадратні метри там набагато дешевші, ніж навіть «вторинка» у Києві. Плюс фактор безпеки…
«Ще в перший рік великої війни активно відновлювалося житлове будівництво в містечках і селах довкола Києва. Ця тенденція зберігається. Люди намагатимуться перебратися за місто – з надією, що там буде безпечніше, хоча й у передмістя інколи прилітає», – каже директор Інституту міста.
Аналізуючи вплив нинішньої зими на ринок нерухомості, він нагадує, що й раніше у столиці були мікрорайони, де під час війни майже неможливо продати або здати квартиру. Мова йде про квартали поряд із місцями частих прильотів, як, наприклад, поблизу станції метро «Лук’янівська». Зараз до цих «проблемних» адрес додалися й будинки, які після масованих російських атак тижнями залишалися без електроенергії і тепла. Йдеться про сотні багатоповерхівок у Дніпровському й Дарницькому районах, а також на Троєщині, Теремках і частково на Печерську.
Водночас занадто різкого зниження цін на квартири навіть у тих будинках, які найбільше постраждали від нестачі тепла, експерти не прогнозують. Тому загалом, за їхніми висновками, зараз скоріше йдеться про тимчасову зупинку в ринковій активності, аніж про реальне падіння ринку столичної нерухомості.
Владислав Обух, Київ