Як трансформується ринок нерухомості після цієї зими 26.02.2026 12:36 Укрінформ Житловий попит зараз визначається не тільки вартістю, захищеністю та затишком, але й енергетичною незалежністю.
Внаслідок перебоїв з електрикою і опаленням, попит на житло на вторинному ринку в Києві, за інформацією ріелторів, знизився на 40%. У зв’язку з цим, власники квартир вимушені або припиняти продаж до кращих часів, або зменшувати ціни – часом на 10–15%. Проте перш за все, ще в грудні-січні, посилення енергетичних і комунальних труднощів вплинуло на орендний ринок. У цьому сегменті зацікавленість впала на 15–35% (залежно від місцевості). У подальшому ж експерти передбачають також зменшення цікавості до первинного ринку і збільшення конкуренції між забудовниками, де перевагу матиме той, хто разом з комфортними умовами проживання запропонує ефективні рішення для енергетичної автономії. З одного боку, це позитивно вплине на наш житловий фонд, а з іншого – позначиться на собівартості будівельних робіт, строках введення житла в експлуатацію та, безумовно, на цінах.
«ВТОРИНКА» НА ПАУЗІ: ПОКУПЦІ У ПОШУКАХ «ЕНЕРГОНЕЗАЛЕЖНИХ» ВЕРСІЙ
Зниження попиту на вторинне житло цього разу не пов’язане зі скороченням числа його потенційних покупців, запевняють фахівці. Тих, хто з різних обставин (у тому числі, через фінансові причини) готовий інвестувати не в нове, а у старе житло, вистачає. Навіть більше: через прибуття нових переселенців і розширення іпотечних програм для цієї категорії українців їх чисельність зростає.
Але тепер, коли ми переконалися, що наявність квартири навіть у гарному і відносно сучасному будинку не запорука того, що там буде комфортно пережити зиму, змінилися вимоги клієнтів.
Тому значна частина потенційних нових власників «вторинки» взяла перерву, щоб накопичити більше коштів, знайти більш вигідні варіанти, а головне – дочекатися хоч якоїсь стабільності. В ідеалі – це укладення мирної угоди, або ж – домовленості з агресором щодо припинення атак на об’єкти електро- та теплогенерації. Хоча останнє, звичайно, не дає гарантій того, що супротивник будь-коли не порушить угоду, і ситуація, схожа на поточну, не повториться і в наступну зиму.
Крім того, експерти застерігають: навіть після настання миру українцям ще кілька років доведеться жити в умовах графіків відключення електрики, а іноді – і з можливими збоями в теплопостачанні.
Володимир Гуцул
Звідси – головний принцип майбутнього вибору житла: зменшення впливу на нього можливих проблем в енергомережі та в централізованому теплопостачанні. Беручи це до уваги, шеф-редактор Ekvis Studio Володимир Гуцул створив умовний перелік нерухомості, яка буде потрібна після цієї зими.
1. Приватний сектор: енергетична незалежність і суттєві фінансові інвестиції
На першому місці – індивідуальні будинки. Тому що там найпростіше забезпечити енергонезалежність. Єдине, що в Києві та біля мегаполісу (та й біля більшості регіональних центрів) навіть невеликий будинок – задоволення не з дешевих, оскільки на його ціну тут впливають не тільки дорогі будівельні роботи, але й ціна земельної ділянки, яка деколи буває надзвичайно великою.
Крім того, на обсяг капіталовкладень у власний дім можуть значно вплинути особливості рельєфу та геологічні умови земельної ділянки. Додаткові земляні роботи, посилення фундаменту, встановлення дренажних систем – все це цілком лягає на плечі (на гаманець) власника. Плюс прокладання інших інженерних мереж і комунікацій. У той час, як у випадку з багатоквартирним будинком забудовник розподіляє фінансове навантаження на всіх інвесторів. Однак, якщо мова йде про незначну різницю у вартості квартири та невеликого будинку, все більше людей віддають перевагу останньому.
Олег Попенко
«Я вважаю, що люди в певній мірі змінять своє ставлення до квартир у багатоповерхівках і надаватимуть перевагу придбанню нерухомості у приватному секторі, де за ті ж гроші можна облаштувати повністю енергетично незалежне житло», – зазначає в коментарі Укрінформу голова Спілки споживачів комунальних послуг України Олег Попенко.
2. Будинки з ОСББ: разом і легше, і генератор встановити
За прогнозами Володимира Гуцула, популярними будуть і квартири у багатоповерхівках, де створено ОСББ.
«Якщо є активні голова та члени правління, такі будинки значно легше проходили зимові випробування, незалежно від віку споруд. Адже в ОСББ – і системи резервного живлення, придбані за програмами підтримки, і кращий стан будинків в цілому, і сантехніки та електрики, які швидко реагують на аварійні ситуації. Хоча, звісно, є винятки», – пояснює журналіст.
Звідси – прогноз, що враховуючи теперішній досвід, створення ОСББ у будинках, де досі з цим затягували, прискориться.
«Загалом ця складна зима впевнено довела те, про що ми говоримо вже 11 років: ОСББ – це найкращий варіант утримання багатоквартирного будинку. Разом з тим, створити об’єднання співвласників змогли в небагатьох будинках», – констатує Гуцул.
Натомість, на думку Попенка, ця зима в черговий раз показала, що здатність спільно протистояти проблемам не залежить напряму від того, чи є в будинку ОСББ, чи немає.
«Головне, щоб були свідомі люди, готові займатися питаннями енергетичної незалежності та енергоефективності та стимулювати інших. Або щоб був хороший управитель. Я можу назвати сотні ОСББ, де нічого не робиться. У моєму будинку також діє ОСББ, але купувати інвертор з акумуляторами почали тільки тоді, коли температура в квартирах опустилася нижче 15 градусів. На жаль, і в багатьох інших будинках багато питань вирішуються лише тоді, коли виникає нагальна потреба, – незалежно від того, створили мешканці об’єднання чи ні», – ділиться експерт.
У той же час, він визнає, що можливостей залучати кошти, брати участь у державних та муніципальних програмах в ОСББ дійсно стало більше.
З тим, що цьогорічна комунальна біда навчила хоча б частину українців взаємодіяти для вирішення спільних проблем, згоден і директор Аналітико-дослідницького центру «Інститут міста» Олександр Сергієнко.
Олександр Сергієнко
«Люди усвідомлюють, що вирішувати певні побутові проблеми, як-от відсутність світла, води, тепла, краще разом. І ОСББ – одна з найбільш поширених форм такої єдності. Але навіть там, де немає об’єднань, мешканці об’єднуються, створюють будинкові чати, діляться інформацією, обговорюють шляхи виходу зі складних ситуацій. Перемогти труднощі можливо, тільки об'єднавшись. Тому, думаю, тенденція до активнішого створення ОСББ чи принаймні посилення єдності навіть без формального об’єднання буде зберігатися», – прогнозує Сергієнко в коментарі Укрінформу.
3. Квартири з газовими котлами: не завжди можливо, а іноді й небезпечно
Ще один привабливий варіант – будинки з індивідуальним газовим опаленням. Це можуть бути багатоповерхівки (найчастіше 3–6 поверхів) з газовими котлами в кожній квартирі.
«До нас зверталося багато знайомих, які просили порекомендувати подібні будинки в межах Києва і були дуже засмучені, що в столиці таких будівель майже немає. Зрозуміло, для котла потрібна система резервного живлення, однак, враховуючи відносно невелике споживання такого обладнання (до 100 Вт), це не проблема», – пише Гуцул.
А Олег Попенко нагадує, що з облаштуванням індивідуального газового опалення в квартирах не все так просто. Це й питання безпеки, і технологічні труднощі, і вартість «блакитного палива», яка, ймовірно, тільки збільшуватиметься.
«Необхідно і магістралі прокласти, і газорегуляторні пункти біля кожного будинку встановити, щоб забезпечити необхідний тиск. Плюс екологічні стандарти, питання безпеки, відведення викидів з кожної квартири… Тому, як на мене, встановлення газових котлів у квартирах – це пережиток минулого. І навряд чи ми зможемо реалізувати такі проєкти в Києві чи в інших великих містах, особливо коли йдеться про великі будинки», – вважає експерт.
Водночас, у деяких містах-сателітах столиці такі комплекси активно будували ще з 2014–2015 років, через теперішні проблеми з газом, масової появи нових таких проєктів, на його думку, очікувати не варто.
Інший варіант – більш безпечний і зручний – будинки з власними газовими котельнями. Це в основному новобудови, де встановлені генератори та сонячні станції з акумуляторами для підтримки роботи котелень, які забезпечують мешканців опаленням і гарячою водою.
Але ціна квартир у таких комплексах зазвичай досить висока. Отже, цей варіант, як кажуть, не для кожного.
На думку Попенка, хоча частина потенційних покупців житла після цієї зими і справді буде більш вимогливо ставитися до питань енергоефективності та енергетичної незалежності своїх майбутніх помешкань, загальна тенденція – орієнтація на ціну – суттєво не зміниться.
«Підвищення вимог до таких критеріїв нерухомості, як енергонезалежність, – це стосується дуже невеликої частини її покупців. Оскільки в багатьох українців, навіть якщо вони беруть участь у програмах пільгового кредитування, немає можливості купити квартиру від забудовника в хорошому комплексі, щоб на даху була сонячна станція і всі системи життєзабезпечення працювали автономно. Тому навряд чи найближчим часом будемо спостерігати бум попиту на такі помешкання. Тим більше, враховуючи ймовірне підвищення цін, щоб забудовник зміг компенсувати додаткові витрати», – передбачає експерт.
4. Малоповерхова забудова: вода й тепло без помп
Більш дешевою альтернативою є невисокі будинки, до дев’яти поверхів, де циркуляція води і теплоносія не залежить від електроенергії. За словами Гуцула, іноді вдалося модернізувати і 10–16-поверхівки, в яких тепер також можна обходитися без помп.
Ще один варіант – термомодернізовані старі будинки та новобудови з сучасним утепленням.
«У будинках першої категорії завжди є ОСББ, тому вони автоматично в топі нерухомості. А багатоповерхівки з другої категорії не так швидко остигали, коли не було опалення. Проте якщо в новому будинку немає ефективного ОСББ або адекватної компанії, що управляє, від нього краще триматися подалі», – радить Володимир Гуцул.
Водночас, Олександр Сергієнко звертає увагу на ще одну нинішню тенденцію: все більше киян переїжджають жити в передмістя. І зовсім не всі – у власні будинки. Поблизу столиці будують чимало сучасних житлових комплексів з високим рівнем автономності. І квадратні метри там значно дешевші, ніж навіть «вторинка» у Києві. Плюс фактор безпеки…
«Ще в перший рік великої війни активно відновлювалося житлове будівництво в містечках і селах навколо Києва. Ця тенденція зберігається. Люди будуть намагатися перебратися за місто – з надією, що там буде безпечніше, хоча й у передмістя іноді прилітає», – каже директор Інституту міста.
Аналізуючи вплив цієї зими на ринок нерухомості, він нагадує, що й раніше в столиці були мікрорайони, де під час війни майже неможливо продати або здати квартиру. Йдеться про квартали поруч із місцями частих прильотів, як, наприклад, біля станції метро «Лук’янівська». Тепер до цих «проблемних» адрес додалися й будинки, які після масованих російських атак тижнями залишалися без електроенергії та тепла. Мова йде про сотні багатоповерхівок у Дніпровському й Дарницькому районах, а також на Троєщині, Теремках і частково на Печерську.
У той же час, надто різкого зменшення цін на квартири, навіть у тих будинках, які найбільше постраждали від нестачі тепла, експерти не очікують. Тому загалом, за їхніми висновками, зараз скоріше мова йде про тимчасову паузу в ринковій активності, ніж про реальне падіння ринку столичної нерухомості.
Нерухомість Опалення Житло Київ Продаж ОСББ Війна з Росією Знеструмлення